Ile kosztuje budowa domu: co trzeba wziąć pod uwagę przy ocenie kosztów budowy?

Ile kosztuje budowa domu? To pytanie zadają sobie wszyscy, którzy planują taką inwestycję. Jednoznaczne wskazanie finalnego kosztu jest trudne, o czym przekonuje się większość inwestorów - przekroczenie założonego budżetu, nawet o 20 proc., nie należy do rzadkości. Jak najdokładniej oszacować koszt budowy domu?

Ile kosztuje budowa domu: co trzeba wziąć pod uwagę?

Ile kosztuje budowa domu? Każdy przyszły inwestor chciałby poznać konkretną odpowiedź na to pytanie, jednak sprowadzenie jej do konkretnej kwoty jest po prostu niemożliwe. Na finalny koszt budowy składa się bowiem wiele czynników, które trzeba wziąć pod uwagę już na etapie jej planowania. Aby móc wstępnie oszacować cenę inwestycji, należy uwzględnić aspekty takie jak:

powierzchnia użytkowa i powierzchnia netto budynku,

bryła obiektu i kubatura pomieszczeń,

liczba kondygnacji,

rodzaj i klasa użytych materiałów budowlanych,

metoda realizacji budowy (stosunek prac wykonanych sposobem gospodarczym do prac zleconych firmie budowlanej),

region, w którym inwestycja ma być realizowana.

Na finalny koszt inwestycji, w dużej mierze wpływa renoma wykonawcy, któremu powierzymy jej wykonanie. Nie można nie uwzględnić tego na etapie planowania. Trzeba bowiem wiedzieć, że koszty związane z zakupem materiałów, ich transportem, wynajmem niezbędnego sprzętu, wykonaniem dokumentacji i uiszczeniem opłat przyłączeniowych, to dopiero 80 proc. finalnej kwoty (w stosunku 60 proc. dla zakupu materiałów i 20 proc. dla pozostałych wydatków). Kolejne 20 proc. to wynagrodzenie wykonawcy.

Aby móc poznać prawdopodobny koszt wybudowania domu, warto zlecić wykonanie kosztorysu inwestycji. Oczywiście, to dodatkowy koszt, jednak należy go kwalifikować do wydatków, które warto ponieść. Pozwala bowiem uniknąć przykrej sytuacji, w której inwestorowi zaczyna brakować już środków, a końca prac nie widać. 

Koszt budowy domu: stany wykończenia

Koszt budowy domu należy rozpatrywać przede wszystkim w kategorii stanu wykończenia inwestycji. Wiele osób uważa, że gdy ich wymarzone cztery ściany nabiorą już fizyczną formę, najgorsze jest już za nimi. Tymczasem praktyka pokazuje, że doprowadzenie obiektu do stanu surowego otwartego to ledwie 30-40 proc. całkowitego kosztu inwestycji.

Budowa domu - koszt stanu zero

Pierwszym etapem prac jest wykonanie fundamentów. Roboty ziemne to 2 proc. kosztu inwestycji, wylanie fundamentów - 3 proc., wykonanie ścian podziemia - 3 proc., wykonanie izolacji fundamentów i ścian - 2 proc. Na tym etapie, inwestycja znajduje się w stanie zerowym.

Budowa domu - koszt stanu surowego otwartego

Kolejny etap to budowa ścian nadziemia. Uwzględniając ściany nośne i działowe, udział tych prac w kosztach to 11 proc. Następnie, trzeba będzie wybudować stropy i schody. Te prace pochłoną 5 proc. Wykonanie więźby dachowej i pokrycia dachu to ok. 9 proc. W tym momencie, budynek znajduje się w stanie surowym otwartym.

Budowa domu - koszt stanu surowego zamkniętego

W dalszej kolejności, wykonana zostanie stolarka zewnętrzna. Koszt zakupu i montażu okien i drzwi zewnętrznych to ok. 9 proc. Podłoża wewnętrzne i podkłady podłogowe pochłoną ok. 3 proc. Kolejne 3 proc. to koszt wykonania izolacji nadziemnych. W ten sposób, inwestycja została doprowadzona do stanu surowego zamkniętego. 

Budowa domu - koszt stanu deweloperskiego

Kolejny etap przewiduje doprowadzenie instalacji: elektrycznej, kanalizacyjnej, wodociągowej i gazowej. Koszt tych prac to 4 proc. Położenie tynków to 5 proc., a elewacji - 11 proc. W tym momencie, dom jest już wyposażony we wszystkie niezbędne media, ale wciąż jeszcze nie nadaje się do zamieszkania.

W dalszej kolejności, należy wykonać posadzki (7 proc.), zamontować drzwi wewnętrzne (2 proc.), wyposażyć kotłownię (4 proc.), oraz przeprowadzić prace wykończeniowe wewnątrz (2 proc.).

Budowa domu - koszt stanu pod klucz

Ostatnim etapem jest wykonanie ogrodzenia i bramy wjazdowej oraz urządzenie i wyposażenie wnętrza. To ok. 15 proc. całości inwestycji. Po wykonaniu tych prac, obiekt znajduje się już w stanie do zamieszkania.

Budowa domu - koszt uzależniony jest przede wszystkim od powierzchni i liczby kondygnacji

Podane wyżej wartości procentowe należy traktować orientacyjnie. Udział poszczególnych etapów w kosztach może bowiem ulec zmianie, zależnie od tego, na jaki projekt się zdecydujemy (inny będzie koszt wykonania i wykończenia fundamentów dla budynku z piwnicą, a inny dla takiego, który ma stanąć na ziemi) i od jakości materiałów wykończeniowych. W określaniu kosztu inwestycji należy też uwzględnić powierzchnię budynku i liczbę kondygnacji. Aby lepiej to zobrazować, poniżej przedstawiamy koszty budowy budynku parterowego bez piwnicy, piętrowego i piętrowego z piwnicą, uwzględniając średnią cenę materiałów i robocizny, do stanu surowego zamkniętego.

Ile kosztuje budowa domu: dom parterowy

Niewielki dom parterowy, o nieskomplikowanej bryle, to najtańsza inwestycja. W tym przypadku, koszt zakupu materiałów, niezbędnych do wykonania fundamentów, oraz samych prac, to ok. 295 zł za każdy metr kwadratowy.

Wykonanie ścian nośnych (uwzględniając materiały i robociznę) to ok. 101 zł za metr kwadratowy. Tańsze będą ściany działowe, których koszt to ok. 76 zł. Koszt wykonania kominów wentylacyjnych (uwzględniając szlachty), kominów dymowych i ich wykończenie, należy liczyć w aspekcie za sztukę i wynosi odpowiednio: ok. 246 zł, ok. 3251 zł i ok. 1321 zł. Drewniane stropy to koszt rzędu 306 zł za metr kwadratowy, a dach (z uwzględnieniem dodatków w postaci rynien, docieplenia i podbitki okapu) - 588 zł. 

Stolarka zewnętrzna pochłonie: 830 zł za metr kwadratowy drewnianych okien i 3500 zł za 1 szt. stalowych drzwi zewnętrznych (oczywiście z montażem). 

Ile kosztuje budowa domu: dom piętrowy

Najczęściej realizowanymi inwestycjami są niewielkie domy piętrowe bez piwnicy. Ile kosztuje wybudowanie takiego obiektu, uwzględniając materiały i wykonanie?

Fundamenty to koszt ok. 312 zł za metr kwadratowy. Postawienie ścian nośnych będzie kosztować ok. 101 zł za metr kwadratowy, ścian działowych - ok. 76 zł za metr kwadratowy, a kominów i wentylacji - ok. 246 zł za jeden komin wentylacyjny i ok. 3250 zł za jeden komin dymowy. Wykończenie każdego z nich to koszt rzędu 1321 zł. 

Uśredniony koszt stropów to ok. 387 zł za metr kwadratowy, schodów -421 zł, a balkonów - 373 zł. Za metr bieżący stalowej balustrady, trzeba będzie zapłacić ok. 450 zł.

Koszt budowy dachu zamknie się w kwocie 278 zł za metr kwadratowy, ale do tego należy doliczyć rynny (ok. 74 zł za metr bieżący), okna dachowe (ok. 1270 zł za 1 szt.) i wyłazy (ok. 470 zł za 1 szt.). Docieplenie dachu będzie kosztować ok. 121 zł za metr kwadratowy, a wykonanie podbitki okapu - ok. 114 zł za metr kwadratowy.

Okna drewniane będą kosztować ok. 830 zł za metr kwadratowy, a drzwi stalowe - ok. 3500 zł za 1 szt.

Ile kosztuje budowa domu: dom piętrowy z piwnicą

Droższą inwestycją będzie budowa piętrowego domu z piwnicą. Wpływ na cenę będzie miała nie tylko sama piwnica, ale także większa liczba stropów i schodów. W tym przypadku, koszt fundamentów to ok. 193 zł, ścian fundamentowych - 223 zł, a stropów - ok. 380 zł. Ściany nośne będą kosztować ok. 101 zł za metr kwadratowy, a działowe - 76 zł. 

Należy przyjąć, że koszt zakupu pozostałych materiałów i wykonania prac (za metr kwadratowy, metr bieżący lub sztukę), będzie zbliżony do tego, jaki reprezentuje budynek jednopiętrowy bez piwnicy.

Koszt budowy domu: 2019 a 2020

Przedstawione koszty dotyczą średnich cen, obowiązujących w 2020 roku. Uwzględniając całokształt prac, można przyjąć, że uśredniony koszt budowy domu w średnim standardzie, to ok. 4,6 tys. zł za metr kwadratowy. Sporo, zwłaszcza w kontekście poprzednich lat. 

Wyraźny wzrost cen w branży budowlanej, można było zaobserwować już rok wcześniej. W I kwartale 2019 roku, budowa metra kwadratowego powierzchni użytkowej kosztowała 4388 zł, w II kwartale - 4484 zł, w III kwartale - 4376 zł. W IV kwartale, średni koszt tego samego zakresu usług wynosił już 4597 zł. Skąd tak znaczny skok cen?

Wynika to z kosztów robocizny. Rynek boryka się z brakiem wykwalifikowanych robotników budowlanych. Do tego należy też doliczyć rosnące ceny materiałów. Analitycy nie mają wątpliwości, że średni koszt budowy domu będzie utrzymywał tendencję wzrostową także w kolejnych latach. Nadal będzie występował problem niedoboru budowlańców, co dla wykonawców będzie wiązało się z wyższym kosztem pracy.

Na wzrost cen nie bez wpływu pozostaną też nowe wymogi, jakie mają spełniać domy. Od 2021 roku, termoizolacyjność wszystkich nowych domów, ma predysponować je do miana energooszczędnych. Będzie to wymagało zastosowania nowych materiałów i wdrożenia nowych technologii, zwłaszcza w obszarze wszystkich przegród zewnętrznych. Przepisy będą wymagały także zastosowania nowocześniejszych urządzeń grzewczych i klimatyzacyjnych (w celu zmniejszenia zapotrzebowania na nieodwracalną energię pierwotną). W toku eksploatacji budynku, przełoży się to na niższe koszty użytkowania, ale sam koszt budowy będzie wyższy.  

Wielu inwestorów, już teraz decyduje się na ekologiczne rozwiązania, co z całą pewnością nie pozostało bez wpływu na wzrost cen za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jakich doświadczyliśmy w 2019 i na początku 2020 roku.